日本民宿新法将全面实施 “小打小闹”式经营者或出局_为人处世
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日本民宿新法将全面实施 “小打小闹”式经营者或出局

  爱彼迎日本官网此前发布的通知显示,在6月15日前,将依据民宿新法,对网站上的违法民宿房源进行清理。

  居民区内民宿的快速扩张,也引发了当地居民的一些不安和怨言,这对民宿经营者来说,意味着经常要处理邻居的投诉。

  “在我管理民宿的过程中,可以说警察、消防和保健所找上门来是 ‘家常便饭’,每天有很多此类的突发事件要处理,主要是被人举报。”冯翱说。

  “我之前做‘二房东’经营民宿,经营不久就被举报了,公寓楼的管理组合(相当于物业)来找我的时候,还带着我在网上登记的房源信息,根本没有回旋余地,后来就被退租了。我在日本的经验告诉我,做任何事情不要抱着侥幸心理。新法几乎是排除了公寓楼做民宿的可能性,现在新法规定不经公寓楼的管理组合同意,即便你是房屋拥有者,也不能经营民宿。剩下很小部分没有管理组合管理的,房东自己打点的小型公寓楼,可能有商量的可能性,但一般日本房东都不愿意。这么看来,以后东京都内可以做民宿的房子就真没多少了。”在日经营民宿公司优宿的华人张笑4月24日对表示。

  “新法出台之后,‘小打小闹’式的经营方式肯定是不能做了,也就是说租几套公寓做民宿,然后经营到遭到举报为止,这种方式是不可行的了。未来需要团队化、规模化去操作。”张笑说。

  中国投资者合作寻出路

  那么民宿新法施行后,在日本还有合法合规全年经营民宿的方式吗?多位业内人士向表示,在新法之下,对于以盈利为目的的个人来说,申请民宿牌照意义不大,想要合法合规地全年运营民宿,那么就需要取得简易宿泊(简易旅馆)牌照,投资门槛也会相应地变高,可行的房型也缩减至了一户建(即独立住宅)和小型公寓楼。

  “因为新法的出台,我们去年就开始业务转型了,只做旅馆和一户建(即取得简易宿泊牌照)的运营。”冯翱说。

  “比方说,有客户在大阪买一套20平方的公寓,价格大约是60-100万人民币之间,现在按照新规去买一户建的话,好一点的在300万人民币左右,对于国内投资者来说,门槛相应提高了。”康乐说。

  “新法要求在每层配有两个洗手间、有逃生指示、不能超过三层,另外还有房屋总体面积等要求,且各个区的要求会有所不同,符合要求以后,就可以去申请简易旅馆牌照,然后才可以经营。”康乐说。

  但也有业内人士指出,一户建并不一定是合适的备选方案,因为其中有许多楼房都不符合简易旅馆的要求。

  “很多一户建可能也不符合要求,要按照规定来改建的话,前期投入巨大。”张笑说。

  张笑指出,目前摸索出的可行方案是投资小栋公寓楼后申请简易旅馆牌照,然后就可以合法合规全年经营民宿了。

  “我们现在摸索出来的可行方案是买一栋小楼,申请简易旅馆牌照,再结合我们公司的营销和管理能力来运营。我们此前买下了一栋十间公寓的小楼,也是作为一个销售样板,后续可以拿出相应的回报数据去吸引更多投资人。客户经济实力较好,那么就可以投资一整栋,另外还可以几个客户一起投资,基于拥有的部分产权,来获得相应的回报,还可以做5年期、3%利息的贷款。最近,我们在看一栋14间公寓的小楼,牵头了几位我们帮忙管理泰国民宿的中国客户,后续可能会一起买下这栋楼申请简易住所牌照。”张笑说。

  更多大资本入场

  随着日本民宿市场的全面解禁,一边是小本经营的民宿从业者面临出局,另一边则是“大资本”开始入场。比如日本互联网巨头乐天在2017年3月与当地房企合资成立了民宿公司,另外还有大型旅行社JTB和大型私铁公司京王也加入了进来。

  另外,在民宿业面临转型之际,当地酒店业也趁势寻求扩张。根据世邦魏理仕近期发布的报告显示,包括东京、大阪在内的日本八大城市的酒店客房数量预计到2020年将达33万间,较2016年将增长32%。

  “2016年在入境游客增长和正规住宿增长之间出现了分化的现象,不过到了2017年,因民宿市场的增长有限,入境游客增长和正规住宿增长之间恢复了正相关关系。最近,尤其是东京和大阪地区,出现了一些新的酒店和住宿设施,到2020年东京奥运会举办之前,尽管我预计民宿数量会因新法的实施而下降,但酒店和旅馆住宿供给方面会受益更多。不过长期来看,随着入境游客数量的不断增长,日本又存在住宿不足的状况,新法的推出有助于日本民宿市场长期增长。近几年来,旅游业是日本政府发展经济的一大重点,如果新法实施一段时间后,政府发现民宿市场的发展出现了大幅放缓,可能会考虑放松监管。所以,我对民宿业的长期前景持更为积极的看法。”青木大树说。

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